此报道最初由 ProPublica 发布。
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据一位知情人士透露，美国司法部反垄断司已开始调查一家总部位于德州的房地产科技公司生产的租金设定软件是否在房东之间促进了串通行为。
此项调查是在 RealPage 与其最大的定价竞争对手于 2017 年合并的交易已引起疑问的背景下展开的。该知情人士告诉 ProPublica，一些司法部的员工对此次合并表示担忧，但被前总统唐纳德·特朗普的政治任命者否决了。
在 ProPublica 于 10 月中旬发布了一篇关于该软件使用的报道后，国会领导人已通过三封致司法部和联邦贸易委员会的信函，敦促对此事展开调查。
信函中表达了担忧，RealPage 的定价软件可能会将租金推高至高于竞争水平，并允许大型房东协调其定价，从而违反联邦反垄断法。
“我们担心，使用这种费率设定软件实际上相当于一个卡特尔，在多户住宅中人为地抬高租金，”三位参议员在 11 月初的一封信中表示。其中包括参议员 Amy Klobuchar，她是明尼苏达州民主党人，担任参议院竞争政策、反垄断和消费者权利小组委员会主席。
The Capitol Forum 周二首次报道了此次调查的存在 和一些细节。
RealPage 的软件通过收集其客户——房产管理者——的信息来运作，包括他们能够向租户收取多少租金。这些信息被输入一个算法，然后该算法每天为每套可用的公寓推荐价格。
尽管 RealPage 表示这些信息是汇总和匿名的，但一些专家表示，使用来自竞争对手的私人数据来设定租金可能违反反垄断法，允许房产管理者非法协调其定价。
ProPublica 发现该软件在某些市场被广泛使用：在西雅图市中心的一个邮政编码区，超过 9,000 套公寓中的 70% 由仅 10 家房产管理者控制——其中每家在其至少一部分建筑物中都使用了 RealPage 的定价软件。
RealPage 未立即回应置评请求。
该公司表示，RealPage“以合法合规的方式使用来自各种来源的汇总市场数据”。该公司表示，其软件优先考虑房产自身的内部供需动态，而不是竞争对手租金等外部因素。该公司还表示，其软件有助于降低如果房东依赖竞争对手的电话调查手动定价其单元所可能发生的串通风险。
司法部的调查标志着联邦执法机构第二次审查 RealPage 的租金设定软件。2017 年，司法部曾对 RealPage 收购其最大竞争对手——一家名为 Rainmaker Group 的公司（该公司生产名为 LRO 或 Lease Rent Options 的租金设定软件）的拟议合并提出警告。
RealPage 时任首席执行官 Steve Winn 表示，这笔 3 亿美元的收购将使 RealPage 定价的公寓数量翻倍，从 150 万套增加到 300 万套。
在 2017 年初宣布收购后，司法部要求相关公司提供更多信息。联邦监管机构会审查高于特定规模的合并——目前，这是价值 1.01 亿美元的交易——并且通常在初步审查后就允许其进行。
但如果政府认为合并可能严重损害竞争，它可以要求公司提供更多信息，甚至提起诉讼阻止合并。
一位曾参与最初司法部对 RealPage 调查的律师助理专员表示，该调查狭隘地关注对生产具有类似目的软件的竞争对手的影响。该律师助理表示，她不知道这些公司对拟议合并有任何投诉。
司法部和联邦贸易委员会使用的合并审查指南规定，这些机构“通常根据合并对客户的影响进行评估”，客户既包括直接客户也包括最终消费者。但该律师助理表示，调查并未涉及与租户倡导者或租房者进行交谈。
“调查的重点是‘与竞争对手交谈，与大型租赁公司交谈’，”这位不愿透露姓名的律师助理表示，因为她无权讨论此次调查。“这就是有限的重点。”
ProPublica 发现，在其检查的西雅图邮政编码区，前 10 大房产管理者中有一些使用了 RealPage 的原始定价软件，而其他一些则是它收购的竞争对手的客户。
尽管一些司法部职业工作人员对此次合并表示担忧，但据知情人士透露，当时特朗普政府领导下的司法部政治任命者选择不提起诉讼。
此次调查发生之际，司法部反垄断司正准备起诉阻止 AT&T 和 Time Warner 之间的拟议合并，该合并承诺将占用该司大量资源。“他当时试图平衡的是资源限制问题，”知情人士谈到当时负责监督该部门的前助理总检察长 Makan Delrahim 时说。此外，该知情人士说，RealPage 当时不像现在这样有影响力。
Delrahim 周二拒绝就首次 RealPage 调查置评，表示他受政府道德限制，不能讨论案件的非公开方面，并将问题转交给现任政府。
他表示，考虑到已经过去了近五年，他的“记忆顶多是模糊的”。但他补充说，总的来说，“正如我过去的记录所表明的那样，如果我认为某项案件是合理的，即使困难或前所未有，我也从不吝于批准。”
在特朗普任内，该部门的反垄断诉讼数量降至 历史低点。
司法部周二拒绝置评。
Klobuchar 最近致司法部的一封信中提到了 2017 年的合并，称这种合并可能会使市场“更容易”发生串通，并鼓励该部门考虑审查 RealPage 过去的作为，看看是否有任何反竞争行为。
RealPage 表示，其所有产品的客户群——还包括其他类型的软件，如会计软件——已超过 31,700 名客户。
该公司网站上 2021 年的营销材料称，其所谓的收入管理产品（以前称为 Yieldstar 和 LRO）“受到 400 多万个单元的信赖”。
ProPublica 还详细介绍了 RealPage 的用户组（一个包括采用该公司软件的房东的论坛）如何发展到拥有 1,000 多名成员，他们在年度会议上私下会面并参加季度电话会议。Klobuchar 的信中对该组织提出了具体问题，表示参议员们“担心可能通过该组织发生反竞争协调”。
除了国会立法者的来信外，自 10 月中旬以来，租房者已在西雅图和圣迭戈的联邦法院提起了三起诉讼，指控 RealPage 和一系列大型房东通过该公司的软件从事反竞争行为。
在圣迭戈的诉讼提起后，RealPage 的一位代表表示，该公司“强烈否认这些指控，并将积极辩护”。该公司未回应对其他两起诉讼的置评请求。
在其中一起西雅图诉讼中被提及的一家房产管理者 Campus Advantage 在一份声明中表示，它“强烈反对诉讼中的未经证实的指控，并打算积极辩护。Campus Advantage 为其创造成功社区的良好记录感到自豪。”
在三起诉讼中被提及的其他房产管理公司要么未回应置评请求，要么拒绝置评。其中一家公司无法联系到。
