在未来 30 年内，近 1500 万处美国房产面临严重的洪水风险，其中超过 300 万处几乎肯定会在这段时间内被洪水淹没。
但根据近期研究，购房者在购买洪泛区的房屋时，可能并不知道自己将面临什么，这导致他们支付了过高的价格——至少高达 440 亿美元。值得注意的是，这项研究不仅依赖于对气候驱动洪水未来的预测：它发现房地产市场并未整合已经可用的洪水信息。
风险在于，就像任何房地产泡沫一样，房主可能会被套牢，持有价值低于按揭贷款的房产。
当地的洪泛区地图会定期更新，以纳入更好的高程数据，或可能改变洪水形态的开发项目。因此，研究人员没有将城镇内的房屋价格相互比较，而是专注于那些随时间推移被划入洪泛区的房屋。
“比较一栋房子和另一栋房子非常困难，因为有太多影响房地产价格的本地因素，”北卡罗来纳大学经济学家、该研究的首席作者 Miyuki Hino 说。“所以我们只是说，让我们来看看这栋房子，当它从洪泛区外被划入洪泛区时，这对价格有什么影响？”她指出，购房者也很可能会这样评估关于气候风险的新信息。
然后，他们可以将实际售价与一个完全考虑了洪水信息的估价进行比较。
“如果你是一个买家，并将一处洪泛区的房屋与另一处在其他方面完全相同但不在洪泛区的房屋进行比较，你会如何调整价格？”Hino 解释道。“要使它们基本等同，你需要为其完全投保洪水保险。”
基于这种理论，洪泛区的房屋价格应该比地势高、干燥的同类房屋便宜，差价相当于几十年洪水保险的累积成本。但这并没有发生在现实中。洪泛区的房屋价格并未完全考虑洪水保险的成本，因此被高估了约 5% 到 10%，相当于整个市场的 440 亿美元。
“经济学家被教导相信，而且常常相信，市场是相当有效的，”斯坦福大学经济学家、该论文的另一位作者 Marshall Burke 在一份新闻稿中说。“对于美国一个非常重要的市场来说，情况似乎并非如此。”
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宾夕法尼亚州立大学经济学家 Katherine Zipp，她也研究过房屋价值和洪水风险，指出其他关于当地条件的研究表明，高估的程度要小一些。她对宾夕法尼亚州 Centre County 的案例研究发现，购房者为洪泛区的房屋支付的价格低 11%。但是，她在电子邮件中写道，“案例研究的结果可能无法代表全国范围。然而，案例研究可能能够考虑全国性研究遗漏的更多细微差别。”
例如，她写道，3% 的税收地块错误地对房产的洪水风险进行了分类。
Hino 说，440 亿美元应该被视为一个下限。首先，分析只检查了独户住宅，而非整个房地产市场，甚至也不是单独的住房市场。而且，它只包括了提供数字洪泛区地图的县（其他县的地图是纸质的）。一些国家最容易发生洪水的地区，包括南卡罗来纳州沿海和路易斯安那州南部，由于缺乏地图而被排除在外。
也许最重要的是，该研究只考察了当前的洪水风险和洪水保险。随着地球变暖和海平面上升，洪水几乎肯定会变得更加普遍。而且联邦国家洪水保险计划已经破产，这意味着他们很可能会考虑在未来提高保险费率，这将进一步增加该研究中房屋的成本。
Hino 说，过去，房地产市场曾非常迅速地消化了洪水灾害信息，通常是在真实发生的洪水让购房者切实感受到风险之后。“如果发生重大事件，导致每个人突然开始关注洪水风险，那么这种价值可能会很快消失，”Hino 说。这种情况即使没有气候变化也可能发生，而气候变化只会加剧风险。
“在对易受洪水侵袭的房产的需求发生更持久变化，并且（房屋价值）未能收回的情况下，我们当然不仅担心处于这些状况的家庭，还担心贷款人，以及谁在为贷款人提供担保，”Hino 解释道。根据其他研究，根据其他研究，担保人通常是美国政府，它通过房利美和房地美担保了大多数美国房屋抵押贷款。
不过，并非市场上的所有人都忽视了洪泛区地图。研究中的商业买家，如大型租赁公司或家族信托，倾向于支付较少的价格，可能是因为他们拥有足够的时间和专业知识来考虑洪水风险。
在洪水更普遍的社区以及有严格洪水风险披露法律的州的买家也支付了较低的价格。这表明该问题与人们获取环境危害信息的机会密切相关。Zipp 说，另一种可能性是，这种差异反映了法律执行情况。“尽管洪泛区强制购买洪水保险，但有证据表明这并没有得到严格执行。企业可能比个人更严格地执行（洪水保险的要求），”这使得它们愿意支付更少的价格。
“一件对我们所有人来说都非常合理的事情是，买家应该知道他们在购买房产时将面临的洪水风险，”Hino 说。只有少数几个州要求卖家在买家出价前告知其洪泛区状况，只有两个州要求他们告知买家洪水保险的费用。
“一个人说，‘我知道这栋房子以前淹过水，但我真的很喜欢它，所以我选择了住在这里’，这是一种情况。而听到‘我完全不知道，直到六个月后房子淹了水我才得知’，这是完全不同的另一回事。”
