帝国大厦，可以说是世界上最著名的写字楼，拥有1,472英尺高的历史悠久的美国房地产。它还拥有280万平方英尺的办公空间，其建造标准遵循20世纪30年代初的能源效率标准。因此，几年前安东尼·马尔金接管大楼管理时，他还继承了每年1100万美元的能源账单和一个问题：他如何能将这座标志性但老旧的大楼改造成一座21世纪的写字楼？
如今，一项耗资1340万美元的全面节能改造工程，将在未来15年内将帝国大厦的能源消耗减少近40%，温室气体排放减少10.5万公吨，同时每年节省440万美元的能源成本。我们亲身了解了这样一项大规模且意义深远的工程是什么样的，从第五层一个不起眼的角落开始，帝国大厦正在将使用了二十年的玻璃变成未来的财富。
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在这里，每天有100扇双层玻璃窗被从老化的框架中拆除，经过严格的清洁过程，涂上薄薄的抗紫外线薄膜，并注入加压的氩气和氪气，以提高其隔热性能。改造完成后，所有6,514扇窗户都将翻新完毕，每扇窗户的成本约为700美元。如果用全新的同等玻璃更换窗户，每扇窗户的成本将接近2,500美元。
窗户的翻新——以及类似的其它工程——减少了大楼的能源负荷，进而使改造背后的工程师能够在其他地方找到效率提升的空间。这一切都是一项8点计划的一部分，该计划最终将使大楼的能源消耗减少38.4%，每年的开支减少数百万美元。考虑到帝国大厦的规模，这不仅仅对大楼是具有变革意义的，对整个城市和世界也是如此。
“纽约市消耗的80%的能源是由建筑物消耗的，”马尔金说，他是帝国大厦的共同所有者Malkin Holdings的总裁。“不是汽车、不是巴士、不是出租车、不是地铁、不是火车。更有趣的是，20%的建筑物消耗了其中80%的能源。所以，纽约市总能源消耗的64%是由20%的建筑物消耗的。这确实让我大吃一惊。”
帝国大厦属于那个耗能占20%的建筑群体，所以克林顿气候倡议（CCI）对该大楼产生兴趣也并非偶然。2007年，CCI的一位代表找到马尔金，希望找到一栋大楼来展示该基金会的绿色改造项目。当时，马尔金正忙于进行公司整个投资组合的大规模翻新项目，于是他推荐了位于曼哈顿中城百老汇和35街的一栋大楼。
CCI得寸进尺，希望做一些更大的事情。如果能够将世界闻名的帝国大厦改造成一个节能典范，全世界都会注意到。当时，帝国大厦的能耗相当于40,000个单户住宅，这一数字不幸的是并不罕见；纽约市43%的办公空间建于第二次世界大战结束之前，其中大部分构成了消耗城市大部分能源的20%的建筑。为帝国大厦及其它摩天大楼披上绿色外衣，不仅将使房地产业主及其租户受益；还将显著影响整个城市的能源消耗。
马尔金出于利他主义和自身利益的考虑都同意了。“这一切都是为了赚钱，”马尔金毫不讳言地谈到改造工程。“对我来说，‘绿色’这个概念本身就是个误称。这个世界正在被‘绿色洗白’。如果你无法在经济上证明其可行性，那就无所谓。”
马尔金和CCI着手证明，提高能源效率不仅是控制开支的经济高效的方式，而且要创造一个经济上可行的模式，让任何地方的任何建筑物都可以实施。
“如果我们只在帝国大厦取得了成功，那我们就失败了，”马尔金说。“它必须是普遍可行的，而且是可塑的，并且必须是可量化的。”
为了创造一种经济高效的改造方案，该项目必须经过精心管理。马尔金和帝国大厦引进了Johnson Controls的技术和管理专家，以及房地产咨询公司Jones Lang Lasalle，还有Rocky Mountain Institute的绿色理念专家，共同设计了一套技术组合，这些技术不仅能逐步降低能源消耗，还能产生相互叠加的效果，进一步提高效率。
对于Johnson Controls的建筑效率业务开发总监Paul Rode来说，这种协同效应至关重要。改造团队考虑了60多项现成的技术和实践。他们提出了八项举措，这些举措联合起来比各自的优势之和更有效。“如果我们去掉其中任何一项，其它项目的整体节能效果都会不成比例地改变，”他说。
该技术方案从三个方面入手解决问题。首先，该团队找到了降低大楼基础设施现有负荷的方法，例如翻新窗户，在大楼6,500多个散热器后面安装更好的隔热材料，并为办公室配备占用传感器、更好的照明控制以及最大化利用自然光的布局。他们还提高了现有系统的效率，翻新（而非更换）了冷水机组，并用更少、效率更高的设备取代了旧的空气处理设备。
第三个组成部分是智能控制能源使用。这座纽约市最高的建筑现在配备了美国最大的无线控制系统。大楼内的二氧化碳传感器能够精确地确定在给定时间需要引入多少室外空气，从而减少不必要的循环，而占用传感器则能让大楼更好地分配空气并管理照明。而且，帝国大厦的无线恒温器传感器与有线型不同，可以根据办公室空间进行移动，以确保它们被放置在温度平均的位置（而不是，例如，放在复印机或咖啡机后面，那里会记录虚高的环境温度）。
与管理空气分配和照明的占用传感器相同，它们还能告知大楼管理层哪些办公室在无人时仍开着灯或咖啡机。办公室是单独计量的（并收费），计量信息会被归档并在线提供给租户，以便他们可以查看何时以及如何使用了最多的能源。这种有意义的信息有助于租户管理他们的行为，从而减少他们自身的能源使用和开支。帝国大厦的管理层是整个过程中的合作伙伴，帮助每个租户找出如何降低其对大楼的负荷。
“租户被我们吸引，因为租户的三大主要开支是薪水、租金和公用事业费，”马尔金说。“控制开支的能力极其重要。我们所做的工作不仅仅是从我们自己建筑系统的角度出发，我们还创建了一套服务，帮助租户实现他们的目标，从而为他们自己的空间和投资带来巨大的回报。”
至于马尔金的投资，他将逐步支付1340万美元用于改造，这项投资每年应能为他节省440万美元。这意味着他在绿色技术方面的资本投资将在三年内收回成本，比原计划提前两年。通过为租户创造竞争优势，该建筑为租户提供了货币激励，让他们关注自身的能源消耗。正如马尔金迅速指出的那样，这才是真正发起变革的方式。
“这不仅仅是为了做正确的事而做正确的事，”他说。“这是关于通过做正确的事情来赚钱。”
更正：本报道的原始发布版本曾声称，每翻新一扇窗户比新窗户便宜约1600美元。实际节省金额接近每扇窗户1800美元，报道中的数字已根据准确性进行了调整。
